一年一度的中央经济工作会议是未来经济发展和政策走向的重要风向标。
12月16至18日，中央经济工作会议在北京举行，总结2020年经济工作，分析当前经济形势，部署2021年经济工作。
会议指出，经过5年持续奋斗，我国经济社会发展取得新的历史性成就，“十三五”规划主要目标任务即将完成。会议强调，明年是我国现代化建设进程中具有特殊重要性的一年。
此次中央经济工作会议释放9大政策信号：宏观政策要保持连续性，不急转弯；稳健的货币政策要灵活精准、合理适度；房住不炒；强化反垄断；稳定宏观杠杆，打击各种逃废债行为等等。
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再度将房地产列为八项重点工作之一
其中，此次会议继2017年后，再度将房地产列为八项重点工作之一。再次提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。”
在租赁住房方面提法更加细化，包括“完善长租房政策”、“土地供应要向租赁住房建设倾斜”、“单列租赁住房用地计划”、“降低租赁住房税费负担”。
“旧改”也被提及，“要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造”。近日，十四部门印发的《近期扩内需促消费的工作方案》提出，“加快落实支持城镇老旧小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造个人支付部分的政策。鼓励各地对城镇老旧小区有条件的楼栋加装电梯。”
“十四五”规划提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。深化户籍制度改革，完善财政转移支付和城镇新增建设用地规模与农业转移人口市民化挂钩政策，强化基本公共服务保障，加快农业转移人口市民化。优化行政区划设置，发挥中心城市和城市群带动作用，建设现代化都市圈。”
刘鹤副总理在“十四五”规划辅导读本撰文《加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局》指出：“房地产业影响投资和消费，事关民生和发展。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持租购并举、因城施策，完善长租房政策，促进房地产市场平稳健康发展。”
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2021年，房地产领域这么干！
房地产事关经济增长、金融稳定等方方面面，“房住不炒”大原则不会动摇，“三道红线”等已经将龙头房企纳入宏观审慎监管并推动其去杠杆。
不过，在此过程中，也不允许房地产行业出现系统性问题，平稳健康发展仍是目标。
此次会议将“解决好大城市住房突出问题”单独作为一项任务列出，凸显其重要性。本次会议提出，住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。考虑到当前部分城市房地产市场上涨预期相对强烈，为维持房地产市场稳定，部分城市存在调控加码收紧的可能。
会议对租赁市场着墨较多，意味着未来将对租赁领域将加大供应，并加强调控。会议提出，土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划。
一些与房地产和土地市场相关的要点，值得被关注。
关注点1：“大城市住房问题”是什么？
值得注意的是，与过去几年，提及房地产问题时，强调促进房地产市场平稳健康发展不同，在今年的表述中，被放在首句的则是“解决好大城市住房突出问题”。
大城市住房出了什么问题？易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉21世纪经济报道：
一是房价贵的问题，所以会议紧接着就强调了“房住不炒”和“促进房地产平稳健康发展”。
二是如何满足市民的居住需求问题，大城市住房供求失衡，所以这几年提出发展租购并举，本来就是要增加住房供应，满足居民租房需求。
但这又引出来第三个问题，就是今年以来，长租公寓市场频频“暴雷”，蛋壳、自如等头部运营商都被曝出纠纷事件，如何维护租户权利，成为了新的问题，所以这次会议才会专门强调“要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控”。
因为，大城市住房问题，不仅仅是经济问题，还是民生问题、社会问题。
2020年，蛋壳公寓、友客、巢客、适享、海玛等长租公寓平台相继出现问题，波及多个省份城市，以及数以万计房源的房东和租客。在专家们看来，这或是中央经济工作会议如此关注租赁住房的原因。
与此同时，还要“高度重视保障性租赁住房建设”。
为何要如此重视？
在贝壳研究院首席分析师许小乐看来，伴随着我国的快速城镇化，大量的新市民和年轻人涌入城市，这些群体为城市的发展提供了巨大的红利，但现有的市场化租赁住房以及政府提供的公共租赁住房难以满足该类人群的租赁需求，切实保障新市民和年轻人的居住问题成为各城市迫切需要解决的现实问题。
许小乐认为，保障性住房体系分为购置型和租赁型保障房，以前以公租房为主，未来保障性租赁住房会成为发展重点。
2019年底开始，沈阳、南京、苏州、杭州、合肥、福州、济南、青岛、郑州、长沙、广州、深圳、重庆13个城市已开展完善住房保障体系试点工作，重点是大力发展政策性租赁住房，尤其是面向新市民和年轻人的小户型、低租金的政策性租赁住房。
如何增加租赁住房房源？
会议明确，“土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。”
关注点2：租购同权，有望得到更进一步的落实
国人之所以热衷于买房，除了“房价跑赢通胀”这一根深蒂固的认知之外，更重要的是买房与租房的权益有着天壤之别。
租购不同权，这是中国住房市场的重要症结之一。房产背后附着了太多的福利，这让房子除了居住属性和投机属性之外，还包含了户籍属性和教育属性，以至于尾大不掉。
2017年广州等城市就提出了“租购同权”，这一政策仍有待推进落地。会议提出：“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”，正是对这一问题的回应。
关注点3：坚持“房住不炒”，调控力度难放松
本次会议提到，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。
“房住不炒”，在近期多个重要会议都被强调。11月4日出台的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中提到，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。12月11日召开的中央政治局会议表示，“要促进房地产市场平稳健康发展”。
分析认为，坚持“房住不炒”的定位，意味着未来楼市调控仍将保持现有基调，整体力度上或难有放松。
关注点4：未提及土地制度改革
“十三五”期间，以土地制度为代表的基础性改革，一直是中央经济工作会议强调的重点工作。
2016年提到两处，分别是推进改革部分时提到的“要完善跨部门的统筹机制，加强对财税、金融、土地、城镇化、社会保障、生态文明等基础性重大改革的推进”，和在农业供给侧结构性改革部分提到，“细化和落实承包土地‘三权分置’办法，培育新型农业经营主体和服务主体。深化农村产权制度改革，明晰农村集体产权归属，赋予农民更加充分的财产权利。统筹推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点”。
2017年有两处提及，分别是在确定“稳中求进”工作总基调部分提到的，“改革开放要加大力度，在经济体制改革上步子再快一些，以完善产权制度和要素市场化配置为重点，推进基础性关键领域改革取得新的突破”和在乡村振兴部分的“健全城乡融合发展体制机制，清除阻碍要素下乡各种障碍”。
2018年也在两处提到，分别是宏观政策定调部分的“结构性政策要强化体制机制建设，坚持向改革要动力，深化国资国企、财税金融、土地、市场准入、社会管理等领域改革”和乡村振兴部分提到的“要总结好农村土地制度改革三项试点经验，巩固改革成果，继续深化农村土地制度改革”。
2019年：要改革土地计划管理方式，深化财税体制改革，加快金融体制改革。
